Чтобы проверить земельный участок перед покупкой, следует комплексно проанализировать несколько блоков сведений:

1. Правовой статус и оборотность участка (ст. 27 ЗК РФ): нужно установить, не относится ли участок к землям, изъятым из оборота (например, земли госприродных заповедников, объектов ФСБ, ФСИН и т.?п.) или ограниченным в обороте (земли лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых природных территорий и др.). Такие участки либо вовсе не могут быть в частной собственности, либо их приватизация ограничена.

2. Сведения из ЕГРН (Федеральный закон № 218-ФЗ):

3. выписка из ЕГРН покажет зарегистрированные права на участок, ограничения и обременения (ипотека, арест, аренда, сервитут), основания их возникновения, а также сведения о предыдущих правообладателях и возможных возражениях относительно прав;
4. актуальность выписки — не старше 30 дней, так как данные могут измениться.
5. Границы и межевой план (ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ): важно проверить, проведён ли межевание, корректно ли описаны границы, было ли согласование местоположения границ с соседями (если требовалось). Межевой план должен содержать актуальные сведения, внесённые в ЕГРН.
6. Зоны с особыми условиями использования (ст. 10 Федерального закона № 218-ФЗ): необходимо выяснить, не попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), санитарно-защитные зоны, территории объектов культурного наследия и т.?п. Такие зоны могут накладывать существенные ограничения на строительство и эксплуатацию.
7. Судебные споры и исполнительные производства:
8. по ФИО продавца можно проверить наличие исков по имуществу или долгам через сайты судов;
9. через «Банк данных исполнительных производств» ФССП — наличие крупных долгов, которые могут привести к оспариванию сделки.
10. Иные публичные сведения:
11. Публичная кадастровая карта — базовые данные о кадастровом номере, площади, границах, стоимости, категории земли и виде разрешённого использования;
12. Национальная система пространственных данных (НСПД) — сведения о ЗОУИТ, санитарно-защитных зонах, охраняемых объектах;
13. сайт ФНС — задолженности по налогам;
14. администрация населённого пункта — информация о местных ограничениях и правилах землепользования.
15. Правоустанавливающие документы продавца: следует изучить оригинал договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство и т.?п., чтобы убедиться в законности титула и отсутствии пороков сделки.

Итоговый ответ

Для проверки земельного участка перед покупкой необходимо:

1. Получить выписку из ЕГРН (актуальность — не старше 30 дней) и проанализировать права, ограничения и обременения.
2. Проверить межевой план и сведения о границах участка.
3. Убедиться, что участок не относится к землям, изъятым или ограниченным в обороте (ст. 27 ЗК РФ).
4. Выяснить, не попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования территорий (через ЕГРН, Публичную кадастровую карту, НСПД).
5. Проверить продавца на наличие судебных споров и исполнительных производств (сайты судов, Банк данных ФССП).
6. Уточнить задолженности по налогам (сайт ФНС) и, если участок в СНТ, — по взносам (справка от СНТ).
7. Запросить у продавца правоустанавливающие документы и проверить их подлинность и законность.
8. При необходимости привлечь нотариуса, юриста по недвижимости и кадастрового инженера для комплексной проверки.

Ссылки

• ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ;
• ст. 10 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (сведения, вносимые в ЕГРН).