Аренда торговой точки — это договор аренды нежилого помещения или его части, заключаемый для осуществления торговой деятельности. Чтобы договор был юридически правильным и защищал интересы обеих сторон, необходимо подготовить определённый пакет документов. В статье рассмотрим, какие документы требуются для заключения такого договора, а также особенности его оформления и регистрации.

1. Общая характеристика договора аренды торговой точки

Договор аренды торговой точки регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору помещение или его часть для временного владения и пользования с целью ведения торговли. Объектом аренды может быть как отдельное нежилое помещение (магазин, павильон), так и часть помещения (торговое место, секция, часть зала).

В договоре обязательно должно быть чётко указано, какое именно имущество передаётся в аренду: его адрес, кадастровый номер, площадь, а также графическое описание на поэтажном плане. Без этих данных договор считается незаключённым.

1. Документы, подтверждающие право арендодателя сдавать имущество в аренду

Арендодателем может быть только собственник или лицо, уполномоченное собственником или законом. Для подтверждения своих прав арендодатель должен предоставить:

Актуальную выписку из ЕГРН (не старше 30 дней), подтверждающую право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;
Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.), если право возникло до введения реестра и не зарегистрировано;
Если арендодатель — юридическое лицо, действующее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, — документы, подтверждающие согласие собственника на сдачу имущества в аренду (при необходимости);
В случае общей долевой собственности — нотариально удостоверенное согласие всех сособственников на передачу имущества в аренду.

1. Документы, идентифицирующие объект аренды

Для точного определения предмета аренды и подтверждения его характеристик арендодатель предоставляет:

Технический паспорт на нежилое помещение или поэтажный план с экспликацией;
Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН с кадастровым номером;
Планы, схемы и экспликации, особенно если арендуется часть помещения, с графическим обозначением границ передаваемой торговой точки;
При аренде части здания стороны могут составить подписанный документ с графическим и/или текстовым описанием передаваемой части, даже если она не поставлена на кадастровый учёт.

1. Документы арендатора

Для заключения договора арендатор предоставляет документы в зависимости от своего статуса:

Физическое лицо — паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
Индивидуальный предприниматель — паспорт, свидетельство о регистрации ИП (или выписка из ЕГРИП), ИНН;
Юридическое лицо — устав, свидетельство о регистрации (или выписка из ЕГРЮЛ), ИНН/КПП, документ, подтверждающий полномочия руководителя (решение о назначении или приказ), а при подписании договора представителем — доверенность;
При заключении крупной сделки (для ООО/АО) — решение о её одобрении в порядке, установленном уставом.

1. Документы, подтверждающие соответствие помещения целям использования

Для торговой деятельности важно подтвердить пригодность помещения:

Заключение Роспотребнадзора о соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям;
Заключение пожарной инспекции о соответствии требованиям пожарной безопасности;
Разрешение на размещение торгового объекта (для нестационарных объектов на государственной или муниципальной земле);
При аренде части здания — согласование с управляющей компанией или ТСЖ (если требуется).

1. Иные документы

По соглашению сторон могут потребоваться дополнительные документы:

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
Согласие залогодержателя, если помещение находится в залоге (ипотеке);
Для аренды государственного или муниципального имущества — документы, подтверждающие проведение торгов (протокол конкурса или аукциона) в соответствии с Приказом ФАС России от 21.03.2023 № 147/23.

1. Форма договора и государственная регистрация

Договор аренды торговой точки заключается в простой письменной форме и подписывается сторонами. Если срок аренды составляет год и более, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключённым с момента регистрации. При аренде части помещения обременение регистрируется на всю недвижимость.

Договор на срок менее года или на неопределённый срок регистрации не требует. При этом договор на неопределённый срок прекращается по правилам статьи 610 ГК РФ с предупреждением за три месяца.

Итоговый ответ

Для заключения договора аренды торговой точки необходим следующий минимальный комплект документов:

1. От арендодателя: актуальная выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на объект, технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией, при необходимости — согласие сособственников или собственника (если имущество в хозяйственном ведении или оперативном управлении).
2. От арендатора: паспорт (для физлица), выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, документы о назначении руководителя, доверенность (если договор подписывает представитель), при крупной сделке — решение об одобрении.
3. По объекту: документы с графическим описанием передаваемой части (если арендуется не всё помещение), заключения Роспотребнадзора и пожарной инспекции (при необходимости).

Договор должен быть оформлен в письменной форме с точным описанием объекта аренды. При сроке аренды от года и более договор подлежит обязательной государственной регистрации. Важно проверить полномочия арендодателя и правильно идентифицировать объект аренды, чтобы избежать признания договора незаключённым.

Ссылки

ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации
ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации
ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации
ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»
Письмо Минфина РФ от 04.08.2008 № 03-11-03/17
Приказ ФАС России от 21.03.2023 № 147/23