Приобретение земельного участка у государства регулируется Земельным кодексом Российской Федерации и может осуществляться разными способами в зависимости от категории заявителя и назначения участка. В статье рассмотрим основные варианты покупки земли у государства, порядок проведения торгов и исключения из общего правила.

1. Общие принципы приобретения земельных участков у государства

Земельный кодекс РФ устанавливает закрытый перечень оснований для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основные правовые формы приобретения — договор купли-продажи (при возмездном приобретении) и договор аренды. Обычно продажа государственных земель осуществляется через торги в форме аукциона, однако закон предусматривает исключения, позволяющие получить участок без торгов, а также случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям граждан.

1. Приобретение земельного участка на торгах (аукцион)

Если гражданин не относится к льготным категориям и не имеет исключительного права на участок, он может приобрести землю только через аукцион. Организатором торгов выступает уполномоченный орган — местная администрация, орган исполнительной власти субъекта РФ или федеральный орган, в зависимости от уровня собственности участка.

Извещение о проведении аукциона публикуется на официальном сайте для размещения информации о торгах (torgi.gov.ru) не менее чем за 30 дней, а также в официальных источниках муниципального образования. Победителем признается участник, предложивший наибольшую цену. Если подана единственная заявка, договор заключается по начальной цене.

Гражданин может инициировать торги самостоятельно, подав заявление о предварительном согласовании предоставления участка или о его предоставлении. Если участок не сформирован, уполномоченный орган формирует его, публикует извещение, и при отсутствии конкуренции участок предоставляется заявителю. При наличии нескольких заявок проводится аукцион.

1. Выкуп земельного участка без торгов: исключительные случаи

Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда участок может быть продан без проведения торгов. К наиболее распространенным основаниям относятся:

Наличие на участке здания или сооружения, принадлежащего заявителю на праве собственности. Собственник объекта недвижимости вправе выкупить или арендовать участок, необходимый для эксплуатации этого объекта, при условии соответствия цели использования разрешенному использованию.

Аренда сельскохозяйственного участка более трех лет при добросовестном использовании и отсутствии нарушений земельного надзора. Право выкупа принадлежит арендатору, который использовал участок надлежащим образом в течение всего срока аренды. Обращение за выкупом сразу после заключения договора аренды может привести к отказу.

Аренда участка для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, огородничества, рекреации, производственной деятельности на основании Постановления Правительства РФ № 629 от 9 апреля 2022 года при отсутствии нарушений земельного законодательства. Однако обращение за выкупом вскоре после начала аренды может быть отклонено.

Участки под объектами, возведенными до введения в действие Земельного кодекса РФ, и иные случаи, предусмотренные пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

1. Цена выкупа земельного участка

При продаже без торгов цена определяется в порядке, установленном Правительством РФ (для федеральных участков), органом власти субъекта РФ (для региональных и неразграниченных участков) либо местной администрацией (для муниципальных участков). Общим правилом является то, что цена не должна превышать кадастровую стоимость участка.

Для федеральных участков цена, как правило, равна кадастровой стоимости, но для собственников зданий, возведенных в соответствии с разрешенным использованием, предусмотрена льгота — цена может составлять 60% от кадастровой стоимости. Иностранные граждане могут приобретать участки только за плату.

1. Бесплатное предоставление земельных участков

Некоторые категории граждан имеют право на получение земельных участков бесплатно:

Многодетные семьи (имеющие троих и более детей). Основания, условия, порядок и предельные размеры участков устанавливаются законами субъектов РФ. Предоставление осуществляется однократно. Регионы могут вводить дополнительные требования, например, нуждаемость в жилье или совместное проживание детей.

Другие категории, предусмотренные федеральными законами и законами субъектов РФ, например, граждане, работающие по основному месту работы в муниципальном образовании по определенным профессиям и использующие участок безвозмездно в течение пяти лет.

1. Порядок обращения и сроки рассмотрения заявлений

Для получения земельного участка без торгов необходимо подать заявление по установленной форме в уполномоченный орган. Срок рассмотрения заявления составляет не более 20 дней (в некоторых случаях — до 30 дней). По результатам рассмотрения орган направляет проект договора купли-продажи либо мотивированный отказ с указанием конкретного основания из статьи 39.16 Земельного кодекса РФ.

Проект договора должен быть подписан заявителем в течение 30 дней с момента получения. Наиболее частые основания для отказа — отсутствие права на предоставление без торгов, несоответствие разрешенного использования заявленным целям, наличие на участке объектов, принадлежащих третьим лицам, и другие.

Итоговый ответ

Приобрести земельный участок у государства можно следующими основными способами:

1) На аукционе — общий порядок для всех желающих, победителем становится участник, предложивший наибольшую цену.

2) Без торгов — при наличии исключительного права, например, собственник здания или сооружения на участке, добросовестный арендатор сельскохозяйственного участка (срок аренды не менее 3 лет), арендаторы для ЛПХ, садоводства и других целей по Постановлению Правительства РФ № 629, а также в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом.

3) Бесплатно — многодетным семьям и другим льготным категориям граждан по законам субъектов РФ.

4) В аренду с последующим выкупом — для ЛПХ, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства.

Практические рекомендации:

Определите уполномоченный орган, который распоряжается интересующим участком (местная администрация, региональный или федеральный орган).

Проверьте, сформирован ли участок, установлены ли его границы и категория.

Выберите основание для приобретения и подготовьте заявление с необходимыми документами (паспорт, документы на объекты недвижимости, договор аренды и др.).

Учтите, что цена выкупа без торгов не может превышать кадастровую стоимость, а для собственников зданий на федеральных землях может быть снижена до 60% кадастровой стоимости.

В случае отказа проверьте его законность по основаниям статьи 39.16 Земельного кодекса РФ и при необходимости обжалуйте решение в суде.

Ссылки

Земельный кодекс Российской Федерации
Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629
Постановление Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.04.2022 по делу № 301-ЭС21-27876
Апелляционные и кассационные определения судов различных уровней по земельным спорам