Отчуждение земельного участка в РФ осуществляется, как правило, через договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Для действительности сделки необходимо соблюдение ряда обязательных требований:

1. Письменная форма договора (ст. 550 ГК РФ): договор заключается путём составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы влечёт недействительность сделки.

2. Существенные условия договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

3. предмет договора — чёткое описание земельного участка, позволяющее его однозначно идентифицировать (ст. 554 ГК РФ);
4. цена имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ) — отсутствие согласованной цены делает договор незаключённым.
5. Передача имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ): оформляется передаточным актом или иным документом, подтверждающим фактическую передачу участка покупателю.
6. Государственная регистрация перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ, ФЗ № 218-ФЗ):
7. право собственности у покупателя возникает только после госрегистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ);
8. если одна из сторон уклоняется от регистрации, другая вправе обратиться в суд за принудительной регистрацией (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

9. до госрегистрации покупатель является законным владельцем участка (на основании ст. 305 ГК РФ), но не вправе им распоряжаться.

10. Правомочия продавца (ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ): продавец должен обладать правом собственности на участок и быть вправе его отчуждать.

В отдельных случаях отчуждение земельных участков регулируется специальными нормами, например:
* при продаже доли в праве общей собственности — действует правило преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ);
* для земель сельскохозяйственного назначения — особенности оборота регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
* при приватизации — применяются правила ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Судебная практика (Постановление Пленума ВС РФ № 10/ВАС РФ № 22 от 29.04.2010) подтверждает, что:
* отсутствие госрегистрации не делает договор продажи недействительным;
* покупатель до регистрации права является законным владельцем и вправе защищать своё владение;
* иск о госрегистрации перехода права удовлетворяется при условии исполнения продавцом обязательства по передаче имущества.

Итоговый ответ

Для отчуждения земельного участка необходимо:
1. Заключить договор купли-продажи в письменной форме с указанием существенных условий (предмет, цена).
2. Оформить передачу участка передаточным актом.
3. Пройти государственную регистрацию перехода права собственности в ЕГРН.

Если одна из сторон уклоняется от госрегистрации, другая вправе обратиться в суд с иском о госрегистрации перехода права.

До госрегистрации покупатель является законным владельцем участка, но не вправе им распоряжаться.

Особые правила могут применяться при отчуждении долей, земель сельхозназначения, участков в составе приватизируемого имущества и др.

Ссылки

• ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
• ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 3 ст. 1.