Эскроу-счёт — специальный банковский счёт для безопасного проведения расчётов между сторонами сделки. Его работа основана на трёхстороннем договоре между:
* депонентом — владельцем счёта, который вносит деньги;
* бенефициаром — получателем средств;
* эскроу-агентом — банком, который контролирует выполнение условий сделки.

Механизм работы включает следующие этапы:
1. Заключение трёхстороннего договора счёта эскроу с указанием условий передачи средств.
2. Внесение депонентом денег на счёт. Средства блокируются банком и не могут быть использованы ни депонентом, ни бенефициаром до выполнения условий договора.
3. Выполнение сторонами условий сделки (например, регистрация договора купли-продажи, ввод дома в эксплуатацию и т.?д.).
4. Предоставление в банк подтверждающих документов (выписка из ЕГРН, уведомление Росреестра и т.?п.).
5. Перечисление банком средств бенефициару в срок, установленный договором, или в течение 10 дней, если срок не прописан.
6. Закрытие счёта после передачи денег либо возврат средств депоненту при расторжении сделки.

Ключевые особенности:
* Вознаграждение банка не списывается со счёта эскроу, если иное не предусмотрено договором.
* Проценты на средства на счёте не начисляются (для сделок в сфере ИЖС).
* Банк обязан предоставить сведения, составляющие банковскую тайну, как депоненту, так и бенефициару.
* Арест или списание средств по обязательствам депонента/бенефициара не допускается.

Эскроу-счета широко применяются:
* в долевом строительстве (средства участника поступают застройщику только после сдачи дома);
* при купле-продаже недвижимости (оплата продавцу после регистрации перехода права собственности);
* в строительстве по договору подряда (оплата подрядчику после завершения работ и регистрации права собственности заказчика).

Итоговый ответ

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором деньги депонента блокируются до выполнения условий сделки, зафиксированных в трёхстороннем договоре с участием банка (эскроу-агента). Банк перечисляет средства бенефициару только после подтверждения выполнения условий (например, регистрации сделки или сдачи объекта). Если сделка не состоялась, деньги возвращаются депоненту. Механизм защищает обе стороны от рисков неисполнения обязательств. Регулируется ст. 860.7–860.10 ГК РФ и специальными законами (например, № 214-ФЗ для долевого строительства и № 186-ФЗ для ИЖС с 01.03.2025).

Ссылки

• ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 860.8 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 860.9 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 860.10 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• ст. 6 Федерального закона от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»;
• Решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 17.02.2023 по делу № 2-790/2023.