Дарение — это безвозмездная сделка, при которой одна сторона (даритель) передает другой стороне (одаряемому) имущество в собственность без встречного предоставления. Квартира, как объект недвижимости, может быть предметом такого договора. В статье рассмотрим основные этапы оформления дарственной на квартиру, требования к договору, порядок регистрации, налоговые последствия и риски, связанные с дарением.

1. Форма договора дарения квартиры

Договор дарения недвижимости должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами. С 1 марта 2013 года обязательная государственная регистрация самого договора отменена. Теперь подлежит регистрации только переход права собственности от дарителя к одаряемому. Договор считается заключённым с момента его подписания, а право собственности возникает у одаряемого после государственной регистрации в Росреестре.

1. Существенные условия договора

Главным условием договора дарения является предмет — конкретная квартира или доля в ней. В договоре необходимо точно указать характеристики объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и другие идентифицирующие признаки. Если предмет договора не определён, договор считается незаключённым.

1. Порядок регистрации перехода права собственности

Для оформления права собственности одаряемому нужно обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права. К заявлению прилагаются договор дарения, документы, подтверждающие право дарителя на квартиру, и документы на сам объект недвижимости. Если одна из сторон отказывается регистрировать переход права, регистрация может быть проведена по решению суда. До регистрации одаряемый не может распоряжаться квартирой — право собственности остаётся за дарителем.

1. Нотариальное удостоверение договора

С 13 января 2025 года для договоров дарения недвижимости между гражданами введено требование нотариального удостоверения. Однако отсутствует прямой нормативный акт, обязывающий нотариально удостоверять все такие договоры. Обязательное нотариальное удостоверение сохраняется для сделок с долями в праве общей долевой собственности, а также для сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам. Рекомендуется уточнять актуальные требования на момент оформления сделки.

1. Налоговые последствия дарения

При получении квартиры в дар у одаряемого возникает налогооблагаемый доход. Однако освобождение от налога предусмотрено, если даритель является близким родственником: супругом, родителем, ребёнком (включая усыновителей и усыновлённых), дедушкой, бабушкой, внуком, полнородным или неполнородным братом или сестрой. В остальных случаях одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры и подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года. Для освобождения от налога при последующей продаже квартиры, полученной в дар от близкого родственника, минимальный срок владения составляет 3 года.

1. Отмена дарения и риски

Закон предусматривает ограниченные основания для отмены дарения:

если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких, либо умышленно причинил телесные повреждения;
если обращение одаряемого с подаренной квартирой, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты;
отказ от исполнения договора возможен только до передачи дара (для договоров с обещанием дарения в будущем).

Неблагодарность одаряемого, ухудшение состояния имущества и изменение отношений не являются основаниями для отмены дарения. Договор может быть оспорен по общим основаниям недействительности сделок, например, если он является мнимым или притворным, или заключён под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы.

Итоговый ответ

Для оформления дарственной на квартиру необходимо:

1. Составить письменный договор дарения, в котором точно указать характеристики квартиры и отсутствие встречных обязательств одаряемого.
2. Удостоверить договор у нотариуса — с 2025 года это требование введено для договоров дарения недвижимости между гражданами (рекомендуется проверить актуальные требования).
3. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, подав совместное заявление и необходимые документы.
4. Учесть налоговые последствия: освобождение от НДФЛ действует при дарении от близких родственников, в остальных случаях нужно уплатить налог 13%.
5. Оценить риски — отмена дарения возможна только в исключительных случаях, а договор может быть оспорен при нарушении закона.

Ссылки

п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации
ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
ст. 14 Семейного кодекса Российской Федерации
п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации
п. 1 ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 2 ст. 578 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Российской Федерации
п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации
Апелляционное определение Московского городского суда от 04 июля 2023 г. по делу № 33-26336/2023
Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 02 апреля 2024 г. по делу № 2а-1150/2024
Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 10 сентября 2025 г. по делу № 2-1671/2025