Имущественный налоговый вычет при ипотеке — это возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за счёт расходов на приобретение жилья с использованием ипотечного кредита. Вычет включает две самостоятельные части: на покупку (строительство) жилья и на уплаченные проценты по ипотеке.

1. Кто имеет право на имущественный вычет

Право на вычет имеют налоговые резиденты Российской Федерации, которые уплачивают НДФЛ по ставке 13% (или по прогрессивной шкале с более высокими ставками) и получают доход, облагаемый налогом. Важно, что расходы на покупку жилья должны быть произведены за счёт собственных средств налогоплательщика, а не за счёт работодателя, материнского капитала или бюджетных субсидий (в соответствующей части). Вычет не предоставляется при покупке жилья у взаимозависимых лиц.

1. Размеры имущественного вычета

Вычет на приобретение жилья ограничен суммой 2 млн рублей. Максимальная сумма возврата из бюджета составляет 260 тыс. рублей (2 000 000 × 13%).
Вычет по уплаченным процентам по ипотеке ограничен суммой 3 млн рублей, что даёт максимальный возврат 390 тыс. рублей (3 000 000 × 13%). Для кредитов, оформленных до 2014 года, ограничение в 3 млн рублей не применяется.
С 2025 года с введением прогрессивной шкалы НДФЛ (13–22%) сумма возврата может быть выше, пропорционально уплаченной ставке налога.

1. Порядок получения вычета

Существует три способа получения имущественного вычета:

Через налоговую инспекцию — по окончании календарного года подаётся декларация 3-НДФЛ с подтверждающими документами.
Через работодателя — до окончания налогового периода на основании уведомления, выданного налоговым органом, подтверждающего право на вычет.
Упрощённый порядок через личный кабинет налогоплательщика — с 2025 года, если банк передал сведения о сделке в налоговый орган, вычет можно получить без подачи декларации.

1. Необходимые документы для подтверждения права на вычет

Для оформления вычета потребуется следующий пакет документов (перечень установлен в статье 220 Налогового кодекса РФ):

Договор приобретения жилья.
Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН).
Платёжные документы, подтверждающие расходы на покупку.
Кредитный договор.
Справка банка об уплаченных процентах по ипотеке.

Обратите внимание, что расходы на страховку, банковские комиссии и регистрационные платежи не включаются в вычет.

1. Распределение вычета между супругами

Если жильё приобретено в общую совместную собственность супругов, они могут распределить имущественный вычет по своему заявлению. Каждый супруг имеет право на вычет независимо от того, на кого оформлена собственность и кто фактически платил. Распределение оформляется однократным письменным заявлением.

1. Перенос остатка вычета и повторное использование

Неиспользованная сумма вычета переносится на последующие налоговые периоды до полного использования. Пенсионеры имеют право перенести остаток вычета на три предшествующих года. Повторное предоставление вычета по одному и тому же основанию не допускается. Для вычетов, возникших до 1 января 2014 года, действуют правила старой редакции Налогового кодекса без ограничения количества объектов.

1. Особые случаи

Для ипотечных кредитов, полученных до 2014 года, вычет по процентам предоставляется без ограничения в 3 млн рублей.
Вычет возможен при приобретении жилья в собственность несовершеннолетних детей — родители, опекуны или попечители могут получить вычет в пределах установленных лимитов.
При рефинансировании ипотечного кредита новый кредит также считается целевым, и проценты по нему включаются в вычет.

1. Ответственность и налоговые риски

Если вычет получен без законных оснований (например, при сделке с взаимозависимым лицом), налогоплательщик обязан вернуть неправомерно полученную сумму налога и может быть привлечён к уплате пеней за просрочку. Судебная практика указывает, что добросовестное заблуждение не освобождает от возврата ошибочно предоставленного вычета.

Итоговый ответ

Имущественный налоговый вычет по ипотеке включает две части: вычет на приобретение жилья с лимитом 2 млн рублей (возврат до 260 тыс. рублей) и вычет по уплаченным процентам с лимитом 3 млн рублей (возврат до 390 тыс. рублей). Для получения вычета необходимо быть плательщиком НДФЛ с облагаемым доходом и подтвердить расходы документально. Вычет можно получить через налоговую инспекцию (подавая декларацию 3-НДФЛ), через работодателя (по уведомлению налогового органа) или в упрощённом порядке через личный кабинет налогоплательщика. Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы, повторное предоставление вычета не допускается. Супруги могут распределить вычет по заявлению.

Ссылки

п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ
п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ
п. 4 ст. 220 Налогового кодекса РФ
п. 7 ст. 220 Налогового кодекса РФ
п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ
п. 9 ст. 220 Налогового кодекса РФ
Письмо Минфина РФ от 27.04.2010 N 03-04-05/9-226
Письмо ФНС РФ от 23.03.2018 N ГД-19-11/70@
Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда от 01.03.2023 по делу N 8Г-2168/2023
Решение Кировского районного суда г. Перми от 13.08.2025 по делу N 2-1873/2025