Оплата налога при сдаче квартиры в аренду зависит от статуса сдающего и выбранного режима налогообложения. В статье рассмотрим особенности уплаты налогов для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и самозанятых при сдаче жилой недвижимости.

1. Налогообложение доходов физических лиц при аренде квартиры
   Доходы от сдачи квартиры в аренду признаются доходами от источников в России. Для обычных физических лиц применяется налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% для резидентов. Если арендатор — организация или ИП, они выступают налоговыми агентами и обязаны удержать и перечислить НДФЛ. При аренде физлицом другому физлицу обязанность по исчислению и уплате налога лежит на арендодателе. В этом случае необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

2. Особенности налогообложения самозанятых (НПД)
   Самозанятые могут применять специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД) при сдаче в аренду жилых помещений. Закон разрешает использование НПД именно для жилой недвижимости, доходы от нежилых помещений под этот режим не подпадают. Ставка налога составляет 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% — юридическим лицам и ИП. Налог исчисляется автоматически налоговым органом, уплата производится ежемесячно до 28 числа через приложение «Мой налог». Декларация не подаётся, но обязательно оформление чека. Судебная практика подтверждает, что аренда жилого помещения не считается услугой, поэтому запрет на расчёты с бывшими или текущими работодателями, предусмотренный законом, для аренды жилья не применяется.

3. Налогообложение индивидуальных предпринимателей на УСН
   Если собственник квартиры зарегистрирован как ИП и применяет упрощённую систему налогообложения (УСН), доходы от аренды облагаются в рамках этого режима. При объекте налогообложения «доходы» ставка составляет 6%, при объекте «доходы минус расходы» — 15%. Налог рассчитывается самостоятельно, декларация подаётся один раз в год до 25 апреля. При использовании квартиры в предпринимательской деятельности необходимо уплачивать страховые взносы: фиксированные и 1% с дохода свыше 300 тысяч рублей.

4. Критические различия и риски при выборе режима
   Основной риск при применении НПД — сдача квартиры не для жилых целей (например, под офис или склад). В таком случае доход не признаётся объектом НПД, налоговый орган может доначислить НДФЛ, а арендатор-организация будет признана налоговым агентом с возможными штрафами. Также запрещено применять НПД, если арендатором является работодатель самозанятого или лицо, бывшее его работодателем менее двух лет (для услуг и работ; для аренды жилья этот запрет не применяется). При сдаче квартиры через ИП на УСН важно контролировать соблюдение лимитов доходов для сохранения права на этот режим.

Итоговый ответ
При сдаче квартиры в аренду в 2026 году доступны три основных режима налогообложения:
1. Физическое лицо (НДФЛ) — ставка 13%, при аренде физлицу подаётся декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля; при аренде организации налог удерживает налоговый агент.
2. Самозанятый (НПД) — ставка 4% или 6%, применяется только к жилым помещениям, уплата ежемесячно через приложение «Мой налог», декларация не нужна, обязателен чек. Риск — сдача квартиры под нежилые цели исключает применение НПД.
3. ИП на УСН — ставка 6% (доходы) или 15% (доходы минус расходы), декларация подаётся до 25 апреля, обязательна уплата страховых взносов.

Выбор режима зависит от статуса сдающего, назначения помещения и масштаба деятельности. При нежилом использовании квартиры применение НПД не допускается; в таких случаях рекомендуется использовать режим ИП на УСН или уплату НДФЛ.

Ссылки
пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ
п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ
пп. 1 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ
п. 3 ст. 228 Налогового кодекса РФ
ст. 229 Налогового кодекса РФ
п. 1 ст. 346.20 Налогового кодекса РФ
п. 2 ст. 346.20 Налогового кодекса РФ
п. 1 ст. 346.21 Налогового кодекса РФ
ст. 346.23 Налогового кодекса РФ
ч. 7 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ
п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ
ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ
ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ
ч. 3 ст. 11 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ
ст. 14 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.02.2023 № Ф06-28340/22
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.09.2023 по делу № А60-29092/2023