При продаже квартиры физическое лицо может столкнуться с необходимостью уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Важным фактором для определения налоговых обязательств является срок владения квартирой и ряд других условий, влияющих на освобождение от налогообложения.

1. Минимальный срок владения квартирой

Общее правило таково: если квартира находилась в собственности более пяти лет, налог с продажи не уплачивается. Однако существуют исключения, при которых минимальный срок владения сокращается до трёх лет. Это возможно, если право собственности было получено:

по наследству;
по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
при отсутствии у продавца (в том числе совместно с супругом) другого жилого помещения на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом жильё, приобретённое за 90 дней до продажи, не учитывается. Такое правило распространяется также на земельный участок с жилым домом.

1. Освобождение от налога независимо от срока владения

Согласно пункту 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, доход от продажи жилого помещения может быть освобождён от НДФЛ вне зависимости от срока владения, если одновременно выполняются следующие условия:

налогоплательщик или его супруг являются родителями не менее двух детей, не достигших 18 лет (или 24 лет при очном обучении);
в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года приобретено другое жилое помещение или доля в нём, площадь или кадастровая стоимость которого превышает показатели проданного жилья;
кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей;
совокупная площадь или кадастровая стоимость приобретённого жилья больше проданного;
налогоплательщику, супругу и детям не принадлежит более 50% другого жилого помещения, площадь которого превышает площадь приобретённого.

1. Порядок исчисления и уплаты налога

Если квартира была в собственности меньше минимального срока, налог уплачивается по ставке 13% для налоговых резидентов РФ. Налоговая база определяется как доход от продажи, уменьшенный на налоговые вычеты:

имущественный вычет в фиксированном размере — до 1 000 000 рублей за налоговый период;
либо вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение квартиры (выбор варианта зависит от того, какой из них выгоднее).

При этом, если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, для налогообложения доход принимается равным кадастровой стоимости с учётом коэффициента 0,7.

1. Декларирование и сроки уплаты налога

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, налогоплательщик обязан:

самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ;
подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи;
уплатить налог не позднее 15 июля того же года.

Если декларация не подана, налоговый орган вправе исчислить налог самостоятельно на основании имеющихся данных.

Итоговый ответ

Налог с продажи квартиры — это НДФЛ по ставке 13% для налоговых резидентов РФ. Налог не платится, если квартира находилась в собственности более 5 лет (общее правило) или более 3 лет при определённых условиях (наследование, дарение от близких родственников, приватизация, пожизненное содержание с иждивением, отсутствие другого жилья). Также освобождение возможно независимо от срока владения при наличии двух и более детей и приобретении нового жилья с улучшением жилищных условий.

Если срок владения меньше минимального, налог уплачивается с разницы между ценой продажи и одним из вычетов: фиксированным в размере 1 000 000 рублей или фактическими расходами на покупку. Необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. При этом доход не может быть ниже 70% кадастровой стоимости квартиры.

Ссылки

п. 17.1 ст. 217 НК РФ
п. 2 ст. 217.1 НК РФ
п. 3 ст. 217.1 НК РФ
п. 4 ст. 217.1 НК РФ
п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ
пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
п. 2 ст. 214.10 НК РФ
п. 1.1 ст. 224 НК РФ
пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ
п. 4 ст. 228 НК РФ
п. 1 ст. 229 НК РФ
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от 21 июня 2024 г. по делу N 02а-0279/2024
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 02 декабря 2024 г. по делу N 2а-15681/2024