Для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюсти преимущественное право покупки других собственников комнат (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ; п. 1 ст. 250 ГК РФ). Это означает, что продавец обязан:

1. В письменной форме известить остальных собственников комнат о намерении продать комнату, указав цену и иные условия сделки (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
2. Дождаться истечения месяца со дня извещения — в течение этого срока другие собственники вправе приобрести комнату на заявленных условиях (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
3. Если никто из сособственников не воспользовался правом покупки либо все письменно отказались от него, продавец вправе продать комнату третьему лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если продавец не уведомил сособственников или нарушил порядок извещения, любой из них в течение трёх месяцев с момента, когда ему стало известно (или должно было стать известно) о сделке, вправе обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). При этом:
- иск о признании сделки недействительной не удовлетворяется — закон предусматривает именно перевод прав покупателя (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22);
- истец должен внести на депозит суда сумму, уплаченную покупателем, а также иные расходы, чтобы обеспечить возмещение покупателю (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 № 4).

Для государственной регистрации перехода права собственности на комнату покупатель и продавец должны представить документы, подтверждающие:
- либо отказ всех сособственников от покупки;
- либо истечение месячного срока с момента извещения (подп. 46 ст. 26, ч. 1 ст. 7 ФЗ № 218-ФЗ). В противном случае регистрация может быть приостановлена.

Итоговый ответ

Чтобы продать комнату в коммунальной квартире:
1. Направьте остальным собственникам комнат письменное извещение о продаже с указанием цены и иных условий сделки.
2. Дождитесь истечения месяца со дня извещения либо получите письменные отказы от всех сособственников.
3. Если сособственники не приобрели комнату в месячный срок или отказались, заключите договор купли-продажи с третьим лицом.
4. Для регистрации перехода права собственности представьте в регистрирующий орган доказательства извещения/отказа либо дождитесь истечения месячного срока.

Если преимущественное право покупки нарушено, сособственник может в течение трёх месяцев обратиться в суд с требованием о переводе на него прав покупателя. В этом случае вам может потребоваться вернуть покупателю уплаченные средства.

Ссылки

• ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1–4 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• подп. 46 ст. 26, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;
• п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».