Сделки с недвижимостью в 2026 году регулируются комплексом нормативно-правовых актов, прежде всего — Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданским кодексом РФ.

1. Государственная регистрация прав — обязательный элемент сделок с недвижимостью (ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ). Регистрация подтверждает возникновение, изменение, переход или прекращение права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Форма сделки. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме (ст. 160 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не является обязательным для договоров купли-продажи, если иное не установлено законом (письмо Росреестра от 04.12.2025 № 14-10365/25).

3. Существенные условия договора. Для договора продажи недвижимости критически важны:

4. описание объекта (данные, позволяющие определённо установить недвижимость — ст. 554 ГК РФ);

5. цена (при отсутствии условия о цене договор считается незаключённым — ст. 555 ГК РФ).

6. Основания для признания сделки недействительной (по Обзору ВС РФ № 1 за 2026 год):

7. порок полномочий (поддельные документы, отсутствие нотариального согласия супруга, отсутствие одобрения органа опеки и т. п. — ст. 37, 168, 182 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);
8. порок состояния (недееспособность одной из сторон — ст. 171 ГК РФ; состояние, при котором лицо не способно понимать значение своих действий — ст. 177 ГК РФ);
9. порок воли (заблуждение, обман, насилие, угроза — ст. 178, 179 ГК РФ).
10. Приостановление регистрации. Орган регистрации может приостановить учёт и регистрацию прав при наличии ряда оснований (ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), например:
11. заявитель не имеет права на объект или не уполномочен распоряжаться им;
12. противоречие между заявленными и зарегистрированными правами;
13. отсутствие необходимых документов или их несоответствие требованиям закона.

Итоговый ответ

Для действительности сделки с недвижимостью в 2026 году необходимо:
* соблюсти письменную форму договора;
* включить в договор существенные условия (описание объекта и цену);
* пройти государственную регистрацию прав в ЕГРН;
* убедиться в наличии полномочий у сторон и отсутствии оснований для признания сделки недействительной (порок полномочий, состояния или воли).

При несоответствии сделки указанным требованиям она может быть признана недействительной либо регистрация прав может быть приостановлена.

Ссылки

• ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации;
• ст. 171 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.