Права и обязанности сторон при сдаче квартиры в аренду регулируются:
* Гражданским кодексом РФ (гл. 35 «Наём жилого помещения»):
* наймодатель обязан предоставить жильё в пригодном для проживания состоянии (ст. 676 ГК РФ);
* наниматель обязан использовать помещение только для проживания, поддерживать его в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату (ст. 678 ГК РФ);
* текущий ремонт выполняет наниматель, капитальный — наймодатель (ст. 681 ГК РФ);
* договор заключается в письменной форме, а если срок — год и более, подлежит госрегистрации (ст. 674 ГК РФ).
* Жилищным кодексом РФ: собственник вправе сдавать жильё с учётом требований законодательства и прав соседей (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Налоги при сдаче квартиры:
* НДФЛ (для физлиц без статуса ИП):
* для налоговых резидентов РФ ставки прогрессивные: 13 % до 2,4 млн руб., далее — 15 %, 18 %, 20 %, 22 %;
* для нерезидентов — 30 %;
* резиденты могут уменьшить доход на документально подтверждённые расходы (ремонт, коммунальные платежи и т. д.);
* декларация подаётся до 30 апреля, налог уплачивается до 15 июля следующего года (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ).
* Налог на профессиональный доход (НПД, режим самозанятых):
* ставка — 4 % при сдаче физлицу, 6 % — организации или ИП (Федеральный закон № 422-ФЗ);
* не требуется сдача отчётности, но нужно формировать чеки в приложении «Мой налог»;
* лимит дохода — 2,4 млн руб. в год.
* Для ИП возможны спецрежимы:
* УСН («доходы» — 6 %);
* ПСН (патент) — фиксированная плата;
* ИП обязаны платить страховые взносы и сдавать отчётность.

Важные нюансы:
* если сдача жилья — предпринимательская деятельность (систематическое получение прибыли), нужно регистрироваться как ИП;
* использование помещения не по назначению (например, под офис) может привести к переквалификации доходов и доначислению налогов [17].

Итоговый ответ

Чтобы правильно сдать квартиру в аренду:
1. Заключите письменный договор найма (ст. 674 ГК РФ), указав:
* срок (не более 5 лет, если не оговорено иное);
* размер и порядок оплаты (не может меняться в одностороннем порядке);
* обязанности по ремонту (текущий — наниматель, капитальный — собственник);
* условия вселения других лиц.
2. Выберите налоговый режим:
* НДФЛ: 13–22 % для резидентов, 30 % для нерезидентов; подача декларации до 30.04, уплата до 15.07;
* НПД (самозанятость): 4–6 %, без отчётности, лимит 2,4 млн руб./год;
* ИП (УСН — 6 %, ПСН — фиксированная ставка), с уплатой взносов и сдачей отчётности.
3. Если деятельность систематическая — зарегистрируйтесь как ИП.
4. Фиксируйте все доходы и расходы для подтверждения налоговой базы и вычетов.

Критичные факты для выбора режима: статус (резидент/нерезидент), объём доходов, цель использования помещения (жилое/нежилое), систематичность сдачи.

Ссылки

• ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 676 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 677 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 681 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ;
• подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 228 Налогового кодекса Российской Федерации;
• п. 4 ст. 228 Налогового кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 229 Налогового кодекса Российской Федерации;
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, ст. 6;
• Письмо ФНС от 23.04.2015 № БС-4-11/7049@;
• Письмо Минфина от 22.05.2015 № 03-04-05/29499;
• Решение Арбитражного суда Кировской области от 23.11.2024 по делу № А28-5233/2021;
• Решение Октябрьского районного суда г. Уфы от 13.05.2024 № 2-1660/2024.