Согласно жилищному законодательству РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе сдавать такое помещение в поднаём (ст. 67 ЖК РФ). Однако это право реализуется только при соблюдении ряда обязательных условий:

1. Получение согласия:
2. в письменной форме от наймодателя;
3. от проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (ст. 76 ЖК РФ).

Для коммунальной квартиры дополнительно требуется согласие:
* всех нанимателей;
* всех собственников;
* проживающих совместно с ними членов их семей (ст. 76 ЖК РФ).

1. Соблюдение учётной нормы площади:
2. после заключения договора поднайма общая площадь на одного проживающего должна составлять не менее учётной нормы;

3. для коммунальной квартиры — не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).

4. Оформление договора поднайма:

5. в договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем (ст. 76 ЖК РФ);
6. должен быть определён срок действия договора (при отсутствии срока договор считается заключённым на 1 год) (ст. 76 ЖК РФ);

7. договор является возмездным: размер, порядок и сроки платы устанавливаются соглашением сторон (ст. 78 ЖК РФ).

8. Ограничения на передачу в поднаём:

9. если в помещении проживает или вселяется гражданин с тяжёлой формой хронического заболевания из перечня, указанного в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ;

10. в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (ст. 76 ЖК РФ).

11. Ответственность и прекращение договора:

12. наниматель остаётся ответственным перед наймодателем (п. 1 ст. 685 ГК РФ);
13. договор поднайма прекращается по истечении срока, при расторжении договора социального найма, по соглашению сторон или при нарушении условий со стороны поднанимателя (ст. 79 ЖК РФ);
14. при нарушении условий наниматель вправе предупредить поднанимателя и при неустранении нарушений — обратиться в суд за расторжением договора и выселением (ст. 79 ЖК РФ).

Итоговый ответ

Да, сдавать неприватизированную квартиру (жилое помещение по договору социального найма) в поднаём можно, но только при соблюдении следующих условий:
* получено письменное согласие наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи;
* для коммунальной квартиры — также согласие всех нанимателей, собственников и проживающих с ними лиц;
* после сдачи в поднаём площадь на одного проживающего соответствует учётной норме (для коммунальной квартиры — норме предоставления);
* заключён договор поднайма с указанием вселяемых лиц и срока действия;
* плата за поднаём устанавливается по соглашению сторон;
* отсутствуют ограничения (например, проживание лица с тяжёлым хроническим заболеванием из утверждённого перечня).

В противном случае договор поднайма может быть признан недействительным, а поднаниматели — выселены в судебном порядке.

Ссылки

• ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ;
• ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ;
• ст. 78 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ;
• ст. 79 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ;
• п. 1 ст. 685 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 2 ст. 685 Гражданского кодекса Российской Федерации.