Права владельца нежилого помещения определяются, прежде всего, положениями Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник обладает тремя ключевыми правомочиями:
* владение — фактическое обладание помещением;
* пользование — извлечение полезных свойств (например, размещение офиса, магазина и т.?д.);
* распоряжение — определение юридической судьбы объекта (продажа, сдача в аренду, залог, дарение и т. д.).

Собственник вправе:
* отчуждать помещение другим лицам;
* передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения, оставаясь собственником;
* отдавать помещение в залог и обременять его иными способами;
* передавать в доверительное управление;
* требовать устранения любых нарушений своего права, даже если они не связаны с лишением владения.

При этом действия собственника не должны противоречить закону и нарушать права и интересы других лиц.

Особые правила действуют, если помещение находится в долевой собственности:
* распоряжение осуществляется по соглашению всех участников [10][13];
* владение и пользование — по соглашению, а при его отсутствии — через суд [10];
* участник долевой собственности вправе требовать компенсации, если не может пользоваться частью имущества, соразмерной своей доле.

Если помещение расположено в многоквартирном доме (МКД) или в здании с несколькими собственниками, владелец также имеет долю в праве общей собственности на общее имущество (лестницы, лифты, коридоры и т. п.). Распоряжение таким имуществом требует согласования с другими собственниками.

Дополнительно владелец обязан:
* нести бремя содержания помещения (ремонт, коммунальные платежи и т. д.), если иное не установлено законом или договором;
* нести риск случайной гибели или повреждения помещения, если иное не предусмотрено.

На использование нежилого помещения распространяются специальные ограничения:
* соблюдение целевого назначения (нельзя открыть кафе вместо магазина, указанного в документах);
* выполнение санитарно-гигиенических, противопожарных, экологических требований;
* соблюдение режима тишины и иных местных правил;
* согласование перепланировки, переустройства с уполномоченными органами и, при необходимости, с собственниками смежных помещений.

Итоговый ответ

Владелец нежилого помещения имеет следующие основные права:
1. Владеть, пользоваться и распоряжаться помещением по своему усмотрению в рамках закона.
2. Отчуждать помещение (продавать, дарить, обменивать).
3. Сдавать в аренду, передавать во временное пользование.
4. Обременять помещение (залог, доверительное управление и т. д.).
5. Защищать своё право, в т. ч. требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения.
6. Владеть долей в праве общей собственности на общее имущество здания (если применимо).

Ключевые ограничения:
* необходимость соблюдения целевого назначения помещения;
* соблюдение санитарно-эпидемиологических, пожарных, экологических норм;
* учёт интересов других собственников (в т. ч. при долевой собственности);
* бремя содержания и риск случайной гибели имущества.

Для реализации отдельных действий (например, перепланировки) может потребоваться согласование с госорганами и/или другими собственниками.

Ссылки

• ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 211 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 1, 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• ч. 10 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации;
• Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».