Снятие обременения по ипотеке — это процесс официального прекращения записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Хотя погашение ипотечного кредита автоматически прекращает залог в силу закона, для полного восстановления прав собственника необходимо оформить соответствующие изменения в реестре. В этой статье рассмотрим правовые основания, порядок действий и необходимые документы для снятия обременения.

1. Правовые основания и общий порядок снятия обременения

Основным нормативным актом, регулирующим процедуру снятия обременения, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с пунктом 1 статьи 25 этого закона, регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению в течение трёх рабочих дней с момента поступления в Росреестр соответствующего заявления. При этом важно понимать, что погашение записи и внесение сведений о прекращении ипотеки — это отдельное регистрационное действие, не являющееся государственной регистрацией прав.

1. Документы и способы подачи заявления

Перечень необходимых документов зависит от того, выдавалась ли закладная и в какой форме:

Если закладная не выдавалась, подаётся совместное заявление залогодателя (заёмщика) и залогодержателя (банка) либо заявление залогодержателя.

Если выдана документарная закладная, подаётся заявление законного владельца закладной с представлением самой закладной либо заявление залогодателя с закладной, на которой банк поставил отметку об исполнении обязательств в полном объёме.

Если выдана электронная закладная, подаётся заявление законного владельца закладной с выпиской по счёту депо.

С 1 марта 2025 года юридические лица (банки) обязаны подавать заявления в электронной форме. При этом если требуется представить документарную закладную, её можно передать через МФЦ как дополнительный документ. Для физических лиц сохраняется возможность подачи документов через МФЦ или в электронном виде через портал Госуслуг.

1. Особые ситуации, требующие внимания

Утрата закладной. В случае утраты закладной необходимо сначала получить её дубликат, затем проставить отметки об исполнении обязательств, и только после этого подавать документы на снятие обременения.

Бездействие банка. Если банк уклоняется от подачи заявления о снятии обременения, заёмщик может обратиться в суд. Судебная практика подтверждает, что при отсутствии совместного заявления запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. В таком случае подаётся иск о признании обременения отсутствующим.

Рефинансирование кредита. При рефинансировании ипотеки сначала необходимо погасить запись в пользу прежнего кредитора, а затем зарегистрировать ипотеку в пользу нового. Если банк не выполняет эту обязанность, это может привести к дополнительным расходам для заёмщика.

Реализация заложенного имущества. При обращении взыскания на предмет ипотеки запись обременения погашается автоматически одновременно с регистрацией права собственности нового приобретателя.

Итоговый ответ

Для снятия обременения по ипотеке необходимо:

1. Полностью погасить ипотечный кредит и получить от банка подтверждение (справку или отметку на закладной).

2. Определить, выдавалась ли закладная и в какой форме (документарная, электронная или не выдавалась).

3. Подать в Росреестр (через МФЦ или онлайн) заявление о погашении регистрационной записи. Это может быть совместное заявление с банком, заявление от банка или от залогодателя с закладной. Срок погашения записи — три рабочих дня.

4. Если банк уклоняется от подачи заявления, обратиться в суд с иском о признании обременения отсутствующим.

Ключевые моменты — наличие закладной, готовность банка подать заявление, а также соблюдение новых требований об электронной подаче документов юридическими лицами с 1 марта 2025 года.

Ссылки

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Пункт 2 статьи 17 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Пункт 4 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации

Часть 12 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Информационное письмо Банка России от 1 марта 2019 г. № ИН-06-59/21

Письмо Росреестра от 23 мая 2025 г. № 06-01206/25

Письмо Росреестра от 11 июля 2022 г. № 14-5743-ТГ/22

Решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 11 марта 2026 г. по делу № 2-421/2026

Пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22